۱۳۹۹ سه شنبه ۲۹ مهر
تاریخ انتشار : ۱۳۹۸/۱۰/۲۲

برخی موارد حقوقی پیرامون املاک و ساخت و ساز آپارتمان

عرصه و اعیان، تغییر کاربری، بنچاق و.....


معاونت حقوقی و امور مجلس صدا و سیما




عرصه و اعیان ملک چیست؟

منظور از مساحت عرصه مساحت کل زمینی است که مستحدثات، ابنیه و ساختمان در آن قرار دارد و منظور از مساحت اعیان مساحت خود مستحدثات و ابنیه است که در زمین واقع شده است.

پرسش: آیا تمام ملک ها شامل عرصه و اعیان می باشند؟

پاسخ:
خیر. اگر ملکی به صورت شش دانگ باشد شامل عرصه و اعیان می باشد و در موارد خاص مانند زمین های وقفی و… ممکن است ملک فقط شامل عرصه یا فقط شامل اعیان باشد.

تغيير كاربرى و آثار آن بر اسناد رسمى مالكيت

مقوله­ اي متفاوت از صدور سند مالكيت توسط اداره ثبت اسناد و املاك مي­ باشد؛ زيرا صدور سند مالكيت رسمي در مورد اراضي و املاك، حسب اين كه اراضي و املاك داراي سابقه ثبتي يا فاقد سابقه ثبتي هستند، در چارچوب قوانين و مقرراتي كه در اين خصوص پيش­ بيني شده، از جمله مقررات قانون ثبت اسناد و املاك و يا قانون تعيين تكليف وضعيت اراضي و ساختمان ­هاي فاقد سند رسمي مصوب 1390، امكان ­پذير است و ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمي در صورت حصول شرايط قانوني با لحاظ تغيير كاربري مبادرت به صدور سند رسمي يا تنظيم سند رسمي انتقال ملك خواهند كرد و به هر صورت، شرط صدور سند مالكيت براي عرصه و اعيان، رعايت مقررات ثبتي است و صدور حكم به محكوميت در خصوص تغيير كاربري، في­ نفسه تأثيري در مقررات ثبتي ندارد.

پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک جرم است.

مطابق قانون پیش فروش آپارتمان ها، مى بایست قراردادی در دفاتر ثبت اسناد به صورت رسمی نیز تنظیم گردد.

سند منگوله دار و بنچاق چيست ؟ 

در توصيفي ساده ، سند منگوله دار سند دفتر چه اي كه توسط اداره ثبت اسناد  با نخ وسرب پلمپ شده است ( ودر حال حاضر سند تك برگي جايگزين آن شده است ) و بنچاق سندي است كه توسط دفاتر اسناد رسمي بروي برگه هاي ( كه  دارای شناسه سند ورمز تصدیق است)  تنظيم ميشود .

نمونه از يك بنچاق نيم برگي مصرفي در دفاتر اسناد رسمي


1-  نوع سند : يعني نوع سندي كه از انواع اسناد نگارش ميشود مانند صاحنامه - قطعي غير منقول (بيع نامه) - قطعي منقول ( بيع خودرو ) - تعهدنامه - اقرار نامه و ...

2-  مشخصات سندي در دفتر جاري دفترخانه كه شامل شماره جلد دفتر ، صفحه سند نگارش شده ، شماره مسلسل سند در دفتر جاري همراه با تاريخ امضاء سند ، شماره دفترخانه و حوزه ثبتي .

3-  وجوهي كه طبق مقررات براي تنظيم سند دريافت ميگردد.

شامل : حق الثبت ( واريزي از طريق دستگاه پوز دفاتر به حسابهاي سازمان ثبت كشور )

حق التحرير و بهاي اوراق مصرفي ( واريزي از طريق دستگاه پوز و يا دريافت نقدي  بابت اجرت تحرير سند براي سردفتر و كاركنان )

در اسناد منقول خودرو ماليات نقل و انتقال ( واريزي به حسابهاي دولتي از طريق دستگاه پوز دفاتر )  نيز دريافت ميشود كه در متن سند مبلغ دريافتي مندرج ميگردد.

4- شماره مسلسل و شماره چاپي سند كه تكرار نيشود براي بالابردن ضريب امنيتي و در پايين كد امنيتي

5- محل امضاي دفتر يار اول دفتر خانه ( نماينده ثبت و معاون سردفتر ) و نيز در اوراق نيم برگي محل ممهور شدن به مهر برجسته دفترخانه .

6 - محل درج نام و نام خانوادگي سردفتر و قيد امضاء سردفتر در برگه بنچاق

دعوای رفع تصرف عدوانی در خصوص آپارتمان در حال ساخت

در صورت وجود قرارداد مشارکت در ساخت، مادامی‌که ملک موضوع قرارداد ساخته و تکمیل و تحویل طرف قرارداد نشده باشد، دعوای رفع تصرف عدوانی پذیرفته نخواهد شد.

شماره دادنامه :927 مورخ 1392/7/21

در خصوص دادخواست تقدیمی آقایان م.م. ، پ.الف. و خانم م.د. با وکالت آقای ح.س. به‌طرفیت آقای م. ک. با وکالت آقای ع.م. به‌ خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به رفع تصرف از شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در طبقه ششم موضوع قرارداد مشارکت شماره 371 مورخ 10/3/89 و الزام خوانده به رفع تخلفات انجام‌شده هر یک مقوم به پنجاه میلیون و یک‌صد هزار ریال با احتساب خسارات دادرسی. اولاً در خصوص شق اول خواسته خواهان‌ها با عنایت به اینکه رفع تصرف جزء الزامات بدون قرارداد می‌باشد و در مقوله وقایع حقوقی است و در مانحن‌فیه با عنایت به اینکه ملک مطابق قرارداد مشارکت در ساخت جهت احداث آپارتمان تحویل خوانده گردیده و به حکایت نظریه کارشناس منتخب تاکنون نیز تکمیل و تحویل نشده موضوع مربوط به اختلافات قراردادی است و خواهان‌ها می‌توانند الزام خوانده را به تحویل موضوع قرارداد بخواهند و طرح دعوی در قالب غیر قراردادی موجه به نظر نمی‌رسد فلذا دادگاه شق اول دعوی خواهان را وارد ندانسته و مستنداً به ماده 1257 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر می‌نماید و در خصوص شق دوم خواسته با توجه به تخصصی بودن موضوع و تقاضای وکیل خواهان‌ها موضوع به کارشناسی ارجاع که کارشناس منتخب در نظریه خود وارده به شماره 1768 مورخ 92/7/1 ضمن اعلام عدم تکمیل آپارتمان مغایرت‌هایی از قرارداد فی‌مابین را اعلام نموده که وکیل خوانده دلیل موجهی که این مغایرت‌ها را توجه نماید ابراز ننموده و دلیل بر مأذون بودن خوانده در ایجاد این تغییرات ارائه ننموده و ازآنجایی‌که نظریه کارشناس منتخب مصون از هرگونه ایراد و اعتراض موجهی باقی‌مانده و منافاتی نیز با اوضاع‌واحوال قضیه نداشته لذا دادگاه شق دوم خواسته خواهان‌ها را وارد و ثابت دانسته و مستنداً به مواد 10، 219 و 220 قانون مدنی و مواد 158، 515 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر محکومیت خوانده به رفع تخلفات انجام‌شده در ساخت به شرح نظریه کارشناس و پرداخت مبلغ یک‌میلیون و دو هزار ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ چهار میلیون ریال بابت هزینه کارشناسی و حق‌الوکاله مطابق تعرفه در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل ‌تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

دادرس شعبه 123 دادگاه عمومی حقوقی ‌تهران _ مدانلو




لینک کوتاه : http://local.dlpirib.ir?d4b76d4e126

قاب رسانه

مجلس برای استیضاح رئیس جمهور و وزرای دولت مصلحت اندیشی می‌کند

احمد امیرآبادی فراهانی، عضو هیئت رئیسه مجلس شورای اسلامی در برنامه تهران 20 شبکه پنج گفت: مجلس برای استیضاح رئیس جمهور و وزرای دولت مصلحت اندیشی می‌کند و کمک می کند دولت کار را به جلو ببرد.

مرغ چند کیلویی بخریم ؟

غلامرضا نوری قزلجه، نماینده مردم بستان آباد در برنامه خانه ملت توضیحاتی درباره چگونگی رشد مرغ در مرغداری ها ارایه داد.

ما مکلف هستیم به استان های محروم توجه و آنها را در اولویت بگذاریم

محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی در جلسه نهایی پیگیری و نظارت میدانی خود از سیستان و بلوچستان گفت: وقتی یک استان محروم تر است ما مکلف هستیم به آن توجه کنیم و آن استان را در اولویت بگذاریم.استان هایی مانند سیستان و بلوچستان و خوزستان استان های کم نظیری هستند ولی عقب ماندگی هایی دارند که قابل قبول نیست.

قالیباف: در مجلس یازدهم، نظارت بر قانونگذاری اولویت دارد

محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی در جلسه نهایی پیگیری و نظارت میدانی خود از سیستان و بلوچستان گفت: امروز از کمبود قانون رنج نمی بریم و در بخش قانون متورم هستیم از این رو نظارت بر قانوگذاری از اولویت های مجلس خواهد بود.

نظارت میدانی رئیس مجلس از مناطق محروم چابهار

محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی در سفر به استان سیستان و بلوچستان در مناطق محروم چابهار حضور یافت و از نزدیک با مردم این مناطق دیدار و گفتگو کرد.